Vente d’immeubles : focus sur la notion de « gros travaux »

Parce qu’elle n’a pas souscrit d’assurance couvrant les gros travaux qu’elle a réalisé, une société qui a vendu un appartement rénové se voit réclamer une indemnisation par le couple d’acheteur. « Non ! » conteste la société, qui rappelle qu’elle n’était pas tenue à la souscription d’une telle assurance…

Le point sur la notion « d’ouvrage »

Après avoir transformé une grange en plusieurs appartements d’habitation, une société vend l’un d’eux à un couple.

A la suite de la vente, et après avoir constaté diverses malfaçons, le couple s’aperçoit que la société n’a pas souscrit d’assurance couvrant la garantie décennale à laquelle elle est tenue.

Pour mémoire, la garantie décennale est une garantie d’ordre public, à laquelle est tenue toute personne qui a construit un « ouvrage immobilier ».

La notion « d’ouvrage immobilier » couvre l’ensemble des travaux relatifs au gros œuvre d’un bâtiment : il peut s’agir d’une construction nouvelle, mais aussi de gros travaux relatifs aux fondations ou à la solidité d’un bâtiment existant.

Tout constructeur d’un ouvrage est obligé, au vu de la garantie décennale à laquelle il est tenu, de souscrire une assurance couvrant celle-ci, appelée « assurance décennale ».

« Ce qui n’est justement pas mon cas ici », rétorque la société, qui rappelle que les travaux qu’elle a effectués n’ont pas touché à la structure du bien, ni à sa charpente : elle n’avait donc pas à souscrire d’assurance décennale.

Une position que ne partage pas le juge, qui rappelle que les travaux réalisés étaient en partie structurels : aménagements intérieurs et extérieurs d’envergure (installations de sanitaires, d’équipement de chauffage) et réalisation d’une dalle porteuse de la surface totale du bâtiment.

Parce qu’elle a bien réalisé un « ouvrage immobilier », la société est tenue à une garantie décennale, ce qui l’obligeait à souscrire une assurance à ce titre.

Faute de l’avoir fait, le juge la condamne à indemniser le couple d’acheteurs.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 mars 2021, n° 19-26296